„Wir setzen den Preis erst mal etwas höher an. Runtergehen können wir später immer noch.“
Diesen Satz hören wir oft. Er klingt logisch: Man will ja nichts verschenken und Spielraum für Verhandlungen haben. Doch in der Immobilienpraxis ist diese Strategie einer der teuersten Fehler, den Sie machen können.
Warum ein zu hoher Startpreis oft dazu führt, dass Sie am Ende unter dem Marktwert verkaufen müssen, erfahren Sie hier.
Wenn eine Immobilie neu auf den Markt kommt, ist das Interesse am grössten. Die ernsthaften Suchkunden haben ihre Suchabos eingerichtet und warten auf neue Angebote.
Ist der Preis marktgerecht, melden sich diese Interessenten sofort. Ist der Preis aber 10 % oder 20 % zu hoch, klicken sie weiter.
Das Problem entsteht mit der Zeit:
Woche 1-4: Keine Anfragen, weil zu teuer.
Woche 8: Sie senken den Preis.
Woche 12: Die Interessenten sehen das Inserat immer noch (oder wieder).
Jetzt beginnt das „Tuscheln“: „Warum ist das Haus immer noch zu haben? Stimmt da etwas nicht? Ist der Keller feucht? Sind die Nachbarn laut?“ Die Immobilie ist „verbrannt“. Wer sich jetzt noch meldet, ist meist ein Schnäppchenjäger, der Ihre schwache Position ausnutzt und den Preis aggressiv drückt.
Dies ist der häufigste Grund, warum Verkäufe in der Schweiz platzen. Selbst wenn Sie einen Käufer finden, der sich in Ihr Haus verliebt und bereit ist, Ihren „Liebhaberpreis“ zu zahlen, hat meist die Bank das letzte Wort.
Banken finanzieren nach dem Niederstwertprinzip. Das heisst: Sie finanzieren auf Basis des Kaufpreises ODER ihrer eigenen Schätzung – je nachdem, was tiefer ist.
Ein Beispiel:
Sie wollen 1,2 Mio. CHF.
Die Bank schätzt den Wert aber nur auf 1,0 Mio. CHF.
Die Bank belehnt maximal 80 % von den 1,0 Mio. (also 800’000 CHF).
Die Differenz von 200’000 CHF muss der Käufer zusätzlich zu seinem normalen Eigenkapital (200’000 CHF) aus der eigenen Tasche bezahlen. Er bräuchte also plötzlich 400’000 CHF Cash. Das können die wenigsten jungen Familien oder Paare leisten. Der Notartermin platzt.
Es ist menschlich, den Wert des eigenen Hauses höher einzuschätzen. Man sieht die schönen Erinnerungen, die investierte Arbeit im Garten und die teure Küche. Der Markt jedoch sieht nüchterne Fakten:
Lage, Lage, Lage (Anbindung, Lärm, Steuern)
Baujahr und Bausubstanz
Mikrolage (Besonnung, Aussicht)
Aktuelles Zinsumfeld
Online-Rechner geben hier oft nur eine grobe „Bandbreite“. Sie können aber nicht beurteilen, ob Ihr Garten besonders schön angelegt ist oder ob die Strasse vor dem Haus hörbar ist.
Unser Ziel ist der bestmögliche Preis, nicht der höchste Fantasiepreis. Wir arbeiten mit einer fundierten Marktwertschätzung (hedonische Methode kombiniert mit Expertenwissen vor Ort).
Unsere Strategie: Wir setzen den Preis „sportlich, aber realistisch“ an. So erzeugen wir Nachfrage. Wenn sich mehrere Interessenten gleichzeitig in das Objekt verlieben, entsteht oft eine Konkurrenzsituation – und nicht selten können wir den Preis dann im Bieterverfahren sogar über den ursprünglichen Schätzwert heben. Das funktioniert aber nur, wenn der Startpreis attraktiv war.
Fazit: Experimente beim Preis kosten Zeit und Geld. Starten Sie von Anfang an richtig.
Möchten Sie den echten Marktwert Ihrer Immobilie kennen? Lassen Sie sich nicht von Online-Algorithmen täuschen. Kontaktieren Sie uns für eine professionelle Bewertung vor Ort. Wir erklären Ihnen genau, wie wir auf den Preis kommen und wie wir ihn am Markt durchsetzen.