Ihr Haus verkaufen. Erfahren Sie, was dafür benötigt wird.
Ein Haus erfolgreich verkaufen. Wir haben für Sie die wichtigsten Punkte für den Hausverkauf zusammengefasst.
In acht Schritten Ihr Haus verkaufen
Es gibt viele Gründe, warum Menschen ihr Haus verkaufen – etwa durch Veränderungen in der Lebenssituation oder eine bevorstehende Pensionierung. Wenn Sie den Verkauf Ihres Hauses planen, sollten Sie einige wesentliche Punkte berücksichtigen, die zu einem erfolgreichen Abschluss beitragen. Dazu zählen die Festlegung eines realistischen Preises, die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie und die Wahl des passenden Immobilienmaklers. Oft stellt sich auch die Frage, wann der richtige Zeitpunkt ist, um das geliebte Zuhause zu verkaufen und wie man den Verkaufsprozess optimal gestaltet. Mit diesen 8 Schritten gelingt Ihnen der Hausverkauf:
Quick Links
1. So ermitteln Sie den Verkaufswert Ihres Hauses
2. Wichtige Dokumente und Unterlagen für den Hausverkauf
3. Den optimalen Zeitpunkt für den Hausverkauf wählen
4. Ihr Eigenheim effektiv vermarkten
5. Erfolgreiche Organisation von Hausbesichtigungen
6. Rechtliche und steuerliche Schritte beim Hausverkauf
7. Den Verkaufspreis Ihres Hauses richtig verhandeln
8. Hausverkauf mit oder ohne Makler?
9. Häufig gestellte Fragen von Hauseigentümern
1. So ermitteln Sie den Verkaufswert Ihres Hauses
Um den Wert Ihres Hauses in der Schweiz festzulegen, sollten verschiedene Faktoren berücksichtigt werden, darunter die Grundstücksgrösse, Lage, der Zustand des Hauses und aktuelle Markttrends. Sie können bereits erste Schritte unternehmen, um den Verkaufswert Ihres Hauses zu ermitteln:
- Marktforschung betreiben: Schauen Sie sich kürzlich verkaufte, vergleichbare Häuser in Ihrer Region an, um ein Gefühl für die aktuellen Marktpreise zu bekommen.
- Professionelle Bewertung einholen: Lassen Sie eine Bewertung von einem Immobilienmakler oder Sachverständigen durchführen. VARIAS Immobilien unterstützt Sie gern bei einer detaillierten Bewertung. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenlosen Termin.
- Zustandsanalyse erstellen: Begutachten Sie den Zustand Ihres Hauses und notieren Sie eventuelle Mängel, die den Verkaufspreis beeinflussen könnten.
- Renovierungen berücksichtigen: Erfassen Sie den Mehrwert von Renovierungen und Verbesserungen, die Sie am Haus vorgenommen haben.
- Kostenabschätzung: Denken Sie an die Kosten, die beim Verkauf anfallen, wie Maklerprovision und Steuern.
- Preisfestlegung: Legen Sie den Preis anhand der genannten Faktoren fest und passen Sie ihn bei Bedarf an, um wettbewerbsfähig zu sein. Ein Marktwertrechner kann Ihnen eine erste Einschätzung liefern.
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2. Wichtige Dokumente und Unterlagen für den Hausverkauf
Beim Verkauf eines Hauses in der Schweiz sind verschiedene Dokumente erforderlich, um den Verkauf rechtlich korrekt abzuschliessen. Dazu gehören unter anderem der Grundbuchauszug und Kaufvertragsentwurf. Für den Verkaufsprozess Ihres Hauses in der Schweiz sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten:
- Grundriss- und Grundstückspläne sowie Gebäudeschnitte
- Aktuelle Grundbuchauszüge und Katasterpläne (nicht älter als drei Monate)
- Gebäudeversicherungspolicen
- Detaillierte Baupläne und Baubeschreibungen
- Informationen zu besonderen Eigenschaften: z. B. historische Einträge oder gerichtliche Verfügungen zur Immobilie
- Bestehende Verträge: z. B. Kauf-, Miet- oder Werkverträge
- Energieausweis: (GEAK) der jeweiligen Kantone
- Berechnungen zu Steuerwert und Eigenmietwert
- Aufstellungen Nebenkosten
Wo und wie Sie die erforderlichen Unterlagen für den Hausverkauf beschaffen:
- Grundbuchauszug: Sie können diesen online, per E-Mail oder persönlich beim zuständigen Grundbuchamt des Immobilienstandorts anfordern.
- Katasterpläne: Diese erhalten Sie beim örtlichen Vermessungsamt.
- Grundrisse und Baupläne: Diese sollten Ihnen beim Hauskauf übergeben worden sein, sind jedoch auch für den Verkauf wichtig.
- Baureglement und Zonenplan: Das Bundesamt für Bauten und Logistik gibt hierzu Auskunft.
- Lageplan: Er ist bei Ihrer Gemeinde oder eventuell bei der Stadtplanungsstelle Ihres Kantons erhältlich.
- Gebäudeversicherungspolice: Diese können Sie bei Ihrer Versicherung anfordern.
- Mietwert: Wird in jedem Kanton von den Steuerbehörden festgelegt.
- Finanzielle Informationen: Für Finanzfragen, einschließlich Hypothekenstatus, wenden Sie sich an Ihre Bank.
- Verkaufsunterlagen und Beratung: Ein Immobilienmakler kann Ihnen bei den notwendigen Verkaufsunterlagen und weiteren Fragen zum Verkaufsprozess helfen.
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3. Den optimalen Zeitpunkt für den Hausverkauf wählen
Der ideale Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie hängt von verschiedenen Aspekten ab, darunter auch Ihre persönlichen Umstände. Externe Einflüsse, wie die Jahreszeit, können den Verkaufserfolg jedoch ebenfalls beeinflussen. Jeder Monat bringt dabei unterschiedliche Vorteile mit sich, um potenzielle Käufer anzusprechen:
- Frühling: Der blühende Garten und viel Tageslicht bieten perfekte Bedingungen für attraktive Fotos, die Ihre Immobilie ins beste Licht rücken.
- Sommerferien: Falls Sie an eine Familie verkaufen möchten, könnte dies ein günstiger Zeitpunkt sein, da der Umzug während der Ferien einfacher zu organisieren ist.
- Sommer und Herbst: Diese Jahreszeiten bieten weiterhin viele Gelegenheiten für Besichtigungstermine bei Tageslicht und eindrucksvolle Fotos. Im Herbst verstärkt das farbenprächtige Laub und das warme Licht der tiefstehenden Sonne oft den Charme Ihrer Immobilie.
- Winter: Aufgrund des begrenzten Lichteinfalls kann die Präsentation etwas herausfordernder sein. In schneereichen Gegenden hingegen lässt sich die Immobilie ideal als gemütliches Winterdomizil darstellen, mit Bildern, die den winterlichen Charme unterstreichen.
Unabhängig von der Jahreszeit ist zu beachten, dass viele Käufer besonders um den Jahreswechsel und im Januar auf der Suche nach einer neuen Unterkunft sind.
4. Ihr Eigenheim effektiv vermarkten
Um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen, benötigen Sie eine gezielte Marketingstrategie. Diese umfasst die Erstellung eines ansprechenden Exposés, das Schalten von Online-Anzeigen und die Nutzung von Social Media. Für einen erfolgreichen Verkauf ist eine professionelle Präsentation entscheidend. Um potenzielle Käufer anzusprechen, sollten Sie folgende Elemente berücksichtigen:
- Professionelle Fotos der Immobilie: Optimal sind hochwertige Bilder, ergänzt durch 360-Grad-Aufnahmen oder VR-Touren.
- Detaillierte Beschreibung des Hauses: Heben Sie besondere Merkmale und Vorzüge hervor.
- Lageinformationen: Geben Sie Details zur Umgebung an, wie Ausblick, Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, sowie Informationen zur Gemeinde und Infrastruktur.
- Verkaufsbroschüre oder Exposé: Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé, das alle wichtigen Informationen bündelt.
- Anzeigen auf Online-Portalen: Schalten Sie Anzeigen auf Portalen wie homegate, immoscout24, wobei eine Kosten-Nutzen-Analyse hilft, die Ausgaben zu optimieren. Es kann sinnvoll sein, die Vorteile einer Zusammenarbeit mit einem Makler zu prüfen.
5. Erfolgreiche Organisation von Hausbesichtigungen
Um Besichtigungen zu organisieren, sollten Sie ein Online-Inserat auf verschiedenen Plattformen veröffentlichen. Sobald erste Anfragen eintreffen, können Sie Besichtigungstermine koordinieren. Für eine besonders ansprechende Präsentation Ihrer Immobilie kann die Unterstützung durch ein virtuelles Homestaging sinnvoll sein.
Hausverkauf: Die Vorteile von Home Staging
Homestaging ist eine effektive Methode, um das Interesse potenzieller Käufer zu steigern und den Verkaufsprozess in der Schweiz zu beschleunigen. Doch was genau ist Home-Staging, und wie setzen Sie es optimal ein? In diesem Artikel erfahren Sie, wie Home-Staging funktioniert und wie Sie es erfolgreich für den Verkauf Ihrer Immobilie in der Schweiz nutzen können.
6. Rechtliche und steuerliche Schritte beim Hausverkauf
Beim Hausverkauf in der Schweiz sind wichtige rechtliche Aspekte zu beachten, um spätere Probleme zu vermeiden. Käufer und Verkäufer sollten sich über ihre Rechte und Pflichten informieren, um rechtliche Komplikationen zu verhindern. Die Hinzuziehung eines Anwalts oder einer Notarin wird empfohlen, um den Verkaufsprozess rechtlich abzusichern und Risiken zu minimieren.
- Eigentumsübertragung: Der Verkäufer muss sicherstellen, dass er rechtmäßiger Eigentümer des Hauses ist und die Berechtigung hat, es zu verkaufen. Die Übertragung erfolgt in der Regel durch einen Kaufvertrag, der von beiden Parteien unterschrieben wird. Zudem wird eine Handänderungssteuer fällig, die kantonal unterschiedlich ist.
- Grundbucheintrag: Das Haus muss im Grundbuch eingetragen sein, bevor es verkauft werden kann. Der Verkäufer sollte sicherstellen, dass der Grundbucheintrag korrekt ist und keine belastenden Hypotheken oder Schulden bestehen, die den Verkauf behindern könnten.
- Kaufvertrag: Der Kaufvertrag sollte alle wesentlichen Verkaufsbedingungen enthalten, einschließlich Preis, Zahlungsbedingungen, Übergabefristen und Haftungsregelungen für etwaige Mängel. Ein Notar oder Makler kann bei der Erstellung des Vertrags helfen; rechtlicher Rat stellt sicher, dass der Vertrag keine unerwarteten Hürden aufweist.
- Zustand des Hauses: Der Verkäufer muss gewährleisten, dass das Haus ordnungsgemäß instand ist und alle erforderlichen Genehmigungen und Zertifikate besitzt. Mängel sollten klar offengelegt werden.
- Grundstückgewinnsteuer: Steuern und Abgaben, die mit der Immobilie verbunden sind, müssen beglichen werden. Auch eine Grundstückgewinnsteuer ist in der Regel fällig, deren Höhe kantonal variiert. Ein Grundstückgewinnsteuerrechner kann helfen, die voraussichtliche Steuerlast zu berechnen.
- Vorkaufsrecht: Das Vorkaufsrecht gewährt einer Person das Privileg, die Immobilie vor anderen Interessenten zu erwerben. Diese Vereinbarung muss vertraglich festgelegt sein, um rechtswirksam zu sein.
- Erbrecht: Bei Nachlassfragen können Immobilien in der Schweiz zu Konflikten führen, da sie für manche Erben ein wertvoller Besitz und für andere eine Belastung darstellen. Konflikte über das Erbrecht können daher schnell entstehen.
- Notarielle Beglaubigung: Der Kaufvertrag muss in der Regel notariell beglaubigt werden. Der Notar bestätigt die Identität der Parteien und überprüft die Rechtskonformität des Vertrags. Die Notarkosten variieren je nach Kanton und manchmal auch zwischen einzelnen Notaren.
7. Den Verkaufspreis Ihres Hauses richtig verhandeln
Nachdem Sie den realistischen Marktwert Ihres Hauses ermittelt haben und ein Interessent nach einer erfolgreichen Besichtigung Interesse zeigt, beginnt die Preisverhandlung. Achten Sie darauf, sich dabei nicht zu sehr von Emotionen leiten zu lassen. Überlegen Sie im Vorfeld, welchen Mindestpreis Sie erzielen möchten, und berücksichtigen Sie dabei auch eventuelle Restschulden Ihrer Hypothek. Starten Sie mit einem Preis, der über Ihrem Mindestziel liegt, um Spielraum für Verhandlungen zu schaffen. Seien Sie dabei offen für Kompromisse und bereit, den Preis bei Bedarf anzupassen.
Eine Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Makler kann hierbei hilfreich sein, da dieser Sie sowohl bei der Marktbewertung als auch bei der Preisgestaltung unterstützen kann. Während der Verhandlungen sollten Sie stets professionell und höflich bleiben und eine gute Beziehung zu potenziellen Käufern pflegen, um den Verkaufsabschluss zu erleichtern. Mit dieser Vorbereitung sind Sie bestens auf die Preisverhandlung beim Verkauf Ihres Hauses vorbereitet.
8. Hausverkauf mit oder ohne Makler?
Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten, bedeutet dies zwar einen höheren Arbeitsaufwand, bietet jedoch auch einige Vorteile. Ein guter Makler begleitet Sie durch alle Schritte des Immobilienverkaufs, von der Beratung über die Vermarktung bis hin zur Schlüsselübergabe. Dadurch werden Sie stark entlastet und profitieren von einer umfassenden Betreuung.
Weitere Aspekte beim Verkauf unterschiedlicher Immobilientypen
- Mehrfamilienhäuser: Prüfen Sie den Zustand des Gebäudes und der einzelnen Einheiten und dokumentieren Sie Mieteinnahmen und Betriebskosten, um potenziellen Käufern ein klares Bild der Rentabilität zu vermitteln.
- Doppelhaushälften: Stellen Sie sicher, dass Haus und Gemeinschaftseinrichtungen in gutem Zustand sind und keine offenen Probleme bestehen. Eine angemessene Preisgestaltung und gezielte Vermarktung sind hier besonders wichtig.
- Reihenhäuser: Überprüfen Sie den Zustand der Immobilie sowie gemeinschaftlich genutzte Bereiche, um versteckte Mängel auszuschließen. Setzen Sie einen realistischen Preis und entwickeln Sie eine effektive Marketingstrategie, um das Haus erfolgreich zu positionieren.
- Einfamilienhäuser: Achten Sie darauf, dass das Haus in gutem Zustand ist und keine versteckten Mängel vorliegen. Ein angemessener Preis und gezielte Vermarktung sind entscheidend für den Verkaufserfolg.
- Ferienhäuser: Kontrollieren Sie den Zustand des Hauses und der Umgebung, insbesondere in touristischen Gebieten. Ein realistischer Preis und eine gezielte Vermarktung können den Verkaufserfolg in solchen Lagen deutlich steigern.